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Financiere Cayrel | 24-07-2017
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Monuments Historiques
 

La loi sur l'investissement dans les Monuments Historiques permet à tous les contribuables possédant un bien classé Monument Historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques de déduire du revenu global l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre d'une restauration complète du bien immobilier classé.


La seule condition est que le bien loué soit la résidence principale du locataire avec un engagement de location de 3 ans minimum.


La loi sur l'investissement dans les Monuments Historiques c'est aussi participer à la Rénovation du patrimoine culturel de la France, tout en bénéficiant d'une fiscalité exceptionnelle et permettre aux propriétaires de conserver le patrimoine national.

La loi sur l'investissement dans les Monuments Historiques c'est aussi le meilleur moyen de valoriser son patrimoine en le transmettant éventuellement à ses héritiers sans droit, tout en faisant des économies d'impôts, en toute légalité et en toute sécurité.

Les propriétaires d'immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des Monuments Historiques bénéficient d'un régime fiscal très favorable.

Lorsqu'ils donnent l'immeuble en location, ils peuvent déduire de leurs loyers l'ensemble des charges de la propriété. Mais en outre, si les charges excèdent les loyers (dans le cas de travaux importants) le déficit s'impute directement sur l'ensemble de leurs revenus imposables.


De surcroît, ceux qui réservent à leur usage propre l'immeuble, peuvent déduire 50% du montant des travaux sur leurs revenus imposables si le bien est fermé au public et 100% si ouverture au public.

NOUVEAUTE 2017 :

Avec la mise en place du prélèvement à la source, seuls certains revenus de 2017 restent imposables et ne bénéficieront pas du Crédit d'impôts "Modernisation du Recouvrement"

Les Bénéficiaires de dividendes, de plus values mobilières ou de revenus exceptionnels peuvent défiscaliser ces revenus  2017 grâce aux Monuments Historiques

- Retour de l'avantage fiscal dès 2018 avec la régularisation de l'IR sur 2017

- En cas de modification en 2017 de la loi fiscale : stabilité de la loi fiscale 

 

Régime fiscal des Monuments Historiques - Les charges déductibles: 


En Vertu de l'article 31-1 du CGI (Code Général des Impôts) Les charges déductibles comprennent:

- Les dépenses de réparations et d'entretien *
- Les dépenses d'Amélioration **
- Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges
- Les Intérêts de dettes traitants pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'Amélioration des propriétés, etc

* Les dépenses de réparations et d'entretien sont celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Ainsi sont déductibles les travaux de:

- Remise en état du gros œuvre (toiture, façade), canalisations ou d'installation électrique
- Remplacement d'une chaudière de chauffage central - Remise en état des cheminées anciennes
- Totale réfection d'évacuation d'eaux usées

- Réparation de plafonds, planchers et escaliers, etc

** Les dépenses d'amélioration s'entendent comme celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté sans modifier la structure de cet immeuble.

Régime fiscal des Monuments Historiques - le mode de déduction pour les investisseurs qui acquièrent en vue de location :

- Les dépenses énumérées précédemment sont prises en compte pour déterminer Le revenu foncier imposable, elles sont déduites des loyers perçus.
- Le résultat étant négatif, il y a imputation sur les loyers d'autres biens appartenant a ce propriétaire.
- S'il ne sont pas suffisants ou inexistants, le solde s'impute sur le revenu global imposable du propriétaire, sans limitation
- Ce régime de faveur, propre aux Monuments Historiques, résulte de l'article 156-1-3 ° du CGI (Code Général des Impôts)

Régime fiscal des Monuments Historiques - mode de déduction pour les investisseurs qui occupent leur logement :

- La déduction s'opère sur le revenu imposable global.
- Si l'immeuble est ouvert à la visite, la déduction porte sur la totalité des dépenses. Dans le cas contraire, la moitié seulement est déductible.
- Ce régime de faveur, propre aux Monuments Historiques, résulte de l'article 156-B-1 du CGI (Code Général des Impôts).

 

 

Synthèse des avantages fiscaux Liés aux Monuments Historiques
Propriétaire Bailleur
Propriétaire Occupant
Résidence principale ou secondaire
Ouvert au Public
Fermé au public

Frais d'entretien et de réparation

Frais d'Amélioration

Frais d'acte

Intérêts des emprunts

Frais de gérance

Frais de garde

Impôt foncier

Déductibles à 100% Déductibles à 100% Déductibles à 50%
Déficit à déclaration oui oui non
Premier A.N.A.H. oui oui oui
Exonération des droits de donation et de succession oui (si ouvert à la visite) oui non
       

 

Monuments historiques - Nouveau régime fiscal 2010

Le nouveau régime fiscal Monuments Historiques 2010 subordonne le bénéfice du régime fiscal de valeur applicable aux propriétaires de monuments historiques et assimilés à trois conditions :

- L’engagement de conserver la propriété de ces immeubles pendant une période d’au moins 15 ans, à compter de leur acquisition,
- L’absence de détention indirecte de l’immeuble, sauf si la société civile non soumise à l’impôt  sur les sociétés obtient un agrément ou s’il s’agit d’une SCI familiale,
- L’absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf si cette mise en copropriété fait l’objet d’un agrément.

Ces nouvelles dispositions codifiées par l’article 156 bis du nouveau CGI s’appliquent à compter de l'imposition des revenus 2010.

Elles concernent 3 catégories par les immeubles historiques :

- les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques,

- les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui auront été agréés à cet effet par le Ministère chargé du budget,

- les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine, si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine.

En vertu des dispositions de l’article 156 1-3° et 156 II-I°ter du CGI, les propriétaires de monuments historiques et assimilés définis ci-dessus bénéficient de modalités dérogatoires de prise en compte, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, des charges foncières supportées à raison de ces monuments.

Ces modalités diffèrent selon que l’immeuble procure ou non des revenus :

- Dans le cas d’un bien qui génère aucune recette, les charges foncières qui s’y rapportent sont déductibles du revenu global, en totalité si l’immeuble classé ou inscrit est ouvert à la visite ou si les travaux sont subventionnés, et à hauteur de la moitié seulement si l’immeuble classé ou inscrit n’est pas ouvert à la visite, ou encore s’il s’agit d’un immeuble simplement agréé mais ouvert à la visite.
Quant aux biens qui ne peuvent se réclamer que du label de la Fondation du patrimoine, ils ne permettent la déduction que des charges afférentes à leur réparation et à leur entretien, à concurrence de la moitié de leur montant, et à condition d’être visibles de la voie publique.
Lorsque les travaux sont subventionnés à hauteur de 20% au moins de leur montant, les charges sont déductibles pour leur montant total.

- Dans le cas d’un immeuble non occupé par le propriétaire mais qui génère des recettes (loyers, visites), la totalité des charges foncières peut s’imputer sur les revenus fonciers, et au-delà, sans limitation, sur le revenu global si le bien est loué.
Si l’immeuble n’est pas loué, mais génère des recettes, ces dernières sont déduites des charges de la propriété, telles que la rémunération du personnel lié à la visite.
En cas de déficit, celui-ci est déduit du revenu global sans limitation de montant et éventuellement, reporté sur les revenus des années suivantes jusqu’à la 6ème
année inclus.

- Dans le cas d’un bien occupé et qui génère des recettes, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global imposable à l’impôt sur le revenu.
Les autres charges, et notamment celles qui sont liées au droit de visite ou dues à l’ouverture partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier, sans limitation de l’imputation du déficit sur le revenu global.
Si le bien est ouvert à la visite, la fraction des dépenses correspondant à la partie du monument ouvert au public est réputée représenter 75% du total des charges, les 25% restants revenant au propriétaire qui les déduit de son revenu global.

 

Sanctions en cas de non conservation d’un bien pendant 15 ans :
En cas de non respect de l’engagement de conservation, le revenu global ou le revenu foncier net de l’année et des 2 années suivantes est majoré du tiers du montant des charges indûment imputées.

En cas de cession avant 15 ans d’un immeuble acquis avant le 1er
janvier 2009, la majoration ne devrait concerner que les charges déduites à compter de l’imposition des revenus de 2009.
Ainsi, dans l’hypothèse d’un bien acquis en 1998, vendu fin 2010 et ayant donné lieu à une imputation annuelle de charges de 30 000 euros par an, la majoration au titre de chacune des années 2010 2011 et 2012 serait égale à 20 000 euros.

Des exceptions à l’application de cette majoration sont prévues dans les cas de :

- licenciement, invalidité ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune,
- mutation à titre gratuit de l’immeuble ou des parts de l’immeuble, à condition que les donataires, héritiers ou légataires reprennent l’engagement de conservation précédemment souscrit pour la durée restant à courir à la date de la mutation à titre gratuit,

Détention d’un Monument Historique par une SCI :

Le nouvel article 156bis II du CGI du nouveau régime fiscal Monuments Historiques 2009 prévoit que lorsque l’immeuble est détenu par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés ne peuvent pas, en principe, bénéficier du régime fiscal applicable aux Monuments Historiques.

Toutefois, il y a des exceptions :


- les associés de sociétés dont les associés sont membres d’une même famille (SCI dites familiales) peuvent bénéficier du régime spécial s’ils prennent l’engagement de conserver le bien pendant 15 ans,

- les associés de sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés qui ne sont pas des SCI familiales peuvent bénéficier du régime spécial à la condition que la société propriétaire de l’immeuble obtienne un agrément du ministère chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture,

- Lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés et ayant fait l’objet d’un agrément ou d’une société familiale, les associés doivent prendre l’engagement de conserver leurs parts pendant 15 ans à compter de leur acquisition. Le non respect de l’engagement est sanctionné.

Mise en copropriété de l'immeuble :

 

Le nouvel article 156bis V du CGI prévoit que le bénéfice du régime fiscal 2009 applicable Monuments Historiques 2009 et assimilés n’est pas applicable aux immeubles ayant fait l’objet d’une division à compter du 1er janvier 2009.
Toutefois, afin de ne pas exclure du régime de faveur les propriétaires de Monuments Historiques dont la configuration permet une division et pour lesquels une telle mise en copropriété n’a manifestement pas pour objectif la vente à la découpe du monument, la division sera autorisée sur agrément délivré par le ministre du budget, après avis du ministre de la culture, lorsque l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges relatives à son entretien la justifient.
Ces dispositions s’appliquent aux divisions qui ont lieu à compter du 1er janvier 2009.
 
Nos offres de défiscalisation Dans le cadre des monuments historiques:

Pour connaître nos nouvelles offres, n'hesitez pas à Nous contacter :

Financière Cayrel André - 44000 Nantes
Tél: 02.40.76.74.76
Fax: 02.40.16.26.48
 
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45 appartements du T1 au T4.

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Foncier 45% - Travaux 55%

   


 
   
 
 
   
   
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