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Financiere Cayrel | 24-07-2017
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Déficit Foncier

Les revenus fonciers 2017 seront non imposables grâce au crédit d'impôt modernisation qui accompagnera la mise en place du prélèvement à la source. Les détenteurs de revenus fonciers acquitteront à parti de Janvier 2018 un acompte sur leur revenus fonciers de 2018 

 Principe

 Acquisition d'un ou plusieurs logements dans l'ancien.
 Effectuer des travaux de rénovation ou de réhabilitation
 
 Obligation
 Louer nu et à titre onéreux pendant au moins 3 ans après la fin des travaux
 
 Les avantages fiscaux

 - Une opération de rénovation immobilière permet à l'investisseur de déduire 100 % des travaux de son revenu foncier ; travaux dont le montant doit être chaque année supérieur à son revenu foncier. L'investisseur peut ainsi d'une part "gommer"son impôt foncier et d'autre part créer un déficit foncier déductible de son revenu global.

 -  Les travaux sont déductibles des revenus fonciers sans limitation dans le temps.
 - Les dépenses de travaux de rénovation sont déductibles de l'intégralité des loyers bruts perçus par le foyer fiscal
 - Le report des déficits fonciers inutilisés sur le revenu global, est autorisé pendant 10 ans maximum.

 - Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10.700 € par an.

 - La part du déficit supérieure à 10.700€, ainsi que les intérêts d'emprunt, ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers, et ce pendant 10 ans.

Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des niches fiscales.

PRÉLÈVEMENT A LA SOURCE : DISPOSITIF ANTI-OPTIMISATION

Mécanisme pour les revenus fonciers 2017.

Avec les nouvelles élections qui viennent de se dérouler, le nouveau gouvernement à reporter cette mesure d'un an soit au 1er Janvier 2018.

Pour les recettes sont retenues uniquement les recettes non exceptionnelles.

Pour les dépenses :

objectif : éviter que les titulaires de revenus fonciers engagent des dépenses déductibles en 2017 et diffèrent leur paiement en 2018 pour qu'elles soient déductibles de l'année 2018.

Par principe toutes les dépenses (prime d'assurance, intérêts d'emprunt, impositions, frais de gestion) dont l'exigibilité intervient en 2017 ne sont déductibles qu'au titre du revenu imposable en 2017, peu importe si le paiement est différé en 2018 (donc pas déductibles en 2018).

 Exemples :

Dépenses de travaux payées en 2017 = 100.000 € ; dépenses payées en 2018 = 0€ ; déduction en 2018 = 50.000 €, total déduit 150.000 €.

Dépenses de travaux payées en 2017 = 50.000 € ; dépenses payées en 2018 = 50.000 € ; déduction en 2018 = 50.000 €, total déduit 100.000 €.

Dépenses de travaux payées en 2017 = 0 € ; dépenses payées en 2018 = 100.000 € ; déduction en 2018 = 50.000 €, total déduit 50.000 €.

Exemple de revenus fonciers :

Contribuable avec 100 K€ de revenus fonciers en 2017.

Travaux payés en 2017 100 K€, perdus aucun déficit foncier reportable.

En 2018 aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 : 50K€.

Travaux déductibles sur la période 50K€, soit 50% des travaux payés.

Exemple revenus fonciers

Contribuable avec 10K€ de revenus fonciers en 2017.

Travaux payés en 2017 100 K€, déficit foncier 90K€ dont 10,7K€ imputé sur le revenu global à perte sauf revenus exceptionnels, déficit foncier reportable 79.300 € reportable pendant 10 ans.

En 2018 aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 : 50K€.

Travaux déductibles sur la période 50K€ + 79,3K€ = 129.300 €, soit 129,3%.

 Exemple revenus fonciers :

Contribuable avec 0K€ de revenus fonciers en 2017.

Travaux payés en 2017 100 K€, déficit foncier 100K€ dont 10,7K€ imputé sur le revenu global à perte sauf revenus exceptionnels, déficit foncier reportable 89.300 € reportable pendant 10 ans.

En 2018 aucun travaux de payés : travaux déduits en 2018 : 50K€.

Travaux déductibles sur la période 50K€ + 89,3K€ = 139.300 €, soit 139,3%.

 

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Foncier 45 % - Travaux 55%.

Calendrier travaux 40 % minimum en 2017.

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